Romina Sáez aún no se recupera de los golpes que recibió en marzo, cuando encaró a los arrendatarios que le adeudaban dos meses de arriendo. La abogada, contadora y exfigura del programa de TV "Mekano" acudió con su madre a pedirles que abandonaran su propiedad ubicada en la comuna de San Joaquín, el diálogo pasó a la violencia y hoy es una causa criminal en manos de la Fiscalía Sur.
"En junio entró en vigencia la Ley Devuélveme mi Casa que incorporó un procedimiento más expedito para aquellos casos en que se adeudan rentas de arrendamiento, gastos comunes o consumos básicos. En el caso de la colega, podría haber interpuesto la demanda, ahorrándose el enfrentamiento con arrendatarios violentos", explica el abogado José Manuel Sandoval, fundador del estudio jurídico Chao Arrendatarios.
Casos como el de Sáez abundan en Chile, por eso se creó esta nueva legislación, que da al moroso un plazo de diez días corridos contados desde la notificación para pagar, defenderse o entregar la propiedad; de lo contrario el juez ordena el lanzamiento del demandado en un plazo no superior a diez días.
Los especialistas en lanzamientos evitan a toda costa tocar la puerta del deudor, pues no saben cómo será su reacción. A continuación, los pasos que siguen para sacarlos de la propiedad.
Paso a paso
Identifique las deudas. El primer paso, dice Carolina Moncada, abogada del estudio jurídico Devuélveme mi Casa, es identificar cuáles son las deudas que tiene el arrendatario."Si hay morosidad en el arriendo, hay que revisar qué otras cuentas registran deudas. Puede ser en la web de cada compañía de servicios, con la dirección de su propiedad puede ver cuál es el número del cliente y verificar el estado de la deuda. Los gastos comunes los tiene que averiguar con la administración del condominio", asegura.
Relea el contrato. Lo segundo es revisar bien las cláusulas del contrato firmado.
"En los contratos de arriendos por lo general se incluye la obligación de cumplir con el pago al día de las cuentas de consumo habitacional y de los gastos comunes", indica la jurista.
Si el acuerdo fue de palabra y no hay contrato, cosa frecuente cuando el arrendatario es un amigo o un familiar, Moncada recomienda recopilar todos los antecedentes que acrediten que alguna vez el arrendatario pagó algo.
"Los comprobantes de transferencia electrónica son muy importantes. Cuando se hace la transferencia electrónica queda el nombre de la persona. En el caso de los famosos depósitos de Caja Vecina no indican el nombre, solo el RUT. Es difícil ese tipo de antecedente como medio de prueba. Los WhatsApp o medios electrónicos de comunicación sirven para acreditar la relación, pero siempre deben ir acompañados de comprobantes de transferencia electrónica", añade la especialista.
"Los tribunales siguen exigiendo que haya un contrato por escrito. Cuesta mucho que acojan demandas cuando no hay un contrato. Las pruebas tienen que justificar que hubo una relación contractual", enfatiza.
Comunique las medidas. Una vez reunida la información de la deuda y de las cláusulas incumplidas, debe haber una comunicación con el arrendatario.
"Siempre es importante dilucidar no puede o no quiere pagar", acota Sandoval.
"La conversación puede ser a través de correo electrónico, WhatsApp, llamada telefónica o carta certificada. No es necesario ir personalmente. En la comunicación usted expresa que le deben tanto y que de acuerdo a la cláusula equis del contrato, está obligado a pagar", señala Moncada. "Lo bueno de hacerlo por escrito es que hay una fecha del correo y va a quedar un antecedente de Io que se mandó. La gracia de las cartas certificadas es que garantizan fecha de envío y recepción".
Sandoval coincide con que ir personalmente es un riesgo; él también recomienda la carta certificada.
"La única forma de recuperar una propiedad de manera legal es que el arrendatario la entregue o que se inicie un proceso judicial de término de contrato de arriendo", fundamenta.
Demande. "Si no hubo respuesta a esa carta, a ese llamado, o incluso si habló y le dijo que le pagaría en tal fecha y no lo hizo, la recomendación es no esperar ni un día más y demandan Estamos hablando de arrendatarios que llevan meses con deudas, darles más plazo para pagar es aumentar más la deuda", justifica Moncada.
Una mirada similar tiene Sandoval: "Lo único que se logra dándoles más plazo a los morosos es continuar aumentando las deudas. Si hablamos de un arriendo de $500.000, al tercer mes la deuda ascendería a $1.500.000".