Maximiliano Reyes tiene una distribuidora de harina que abastece a pastelerías y panaderías de Santiago. Pero las utilidades que genera esa pyme no las reinvierte en ese negocio: con ese dinero compra departamentos pero, sobre todo, estacionamientos.
"Lo empecé a hacer desde el año 2008, durante la crisis subprime. Las tasas estaban altas, pero los precios de los estacionamientos estaban bajísimos. Invertí primero en el sector oriente. En esos años costaban 180 0 190 UF", recuerda quien ahora pone sus fichas en el sector poniente de la capital y en Santiago Centro.
En esta última zona, dice, un estacionamiento puede costar hoy entre 400 y 500 UF y él los arrienda en precios que van desde $70.000 hasta $90.000, dependiendo de la ubicación.
Le ha ido tan bien que asesora a su familia: su esposa, sus padres y sus hermanos tienen diez estacionamientos cada uno.
"Requiere menos mantención que un departamento y se pagan menos contribuciones y, por lo tanto, en la práctica eso se traduce en una simplicidad de la gestión de administración. En el peor de los escenarios, si alguien no te paga, tú le pones una cadena y se acabó el tema. En cambio, si el arrendatario de un departamento te deja de pagar, puedes llegar hasta un juicio", dice Rodrigo Fuentes, ingeniero comercial. MBA y docente de Unegocios FEN de la Universidad de Chile.
Si bien se puede tomar un crédito hipotecario para comprar un estacionamiento -porque se trata de un bien hipotecable-, hay que considerar el ahorro previo e incluso el retiro del 10% de los ahorros previsionales para tomar otro camino.
"Hay que ver cuáles son los costos efectivos porque, en la práctica, entre que te tasen el estacionamiento y los seguros asociados te puedes gastar fácil $800.000 en trámites. Y dado que estamos en un contexto de tasas de interés bajas, lo más probable es que te convenga más un crédito de consumo, aunque sea mayor que la de un hipotecario", explica Fuentes.
Agrega José Valdés, ingeniero y gerente general del Grupo Premium Propiedades, agrupación que reúne a corredores de propiedades: "Un estacionamiento puede rentar anualmente entre 10 y hasta 15% en algunos casos, versus el 5 0 6% que puede rentar hoy día un departamento. No debes pintarlo cada año, no tienes que cambiarle el piso, no deja deudas de luz, de agua, de gas. Además, los gastos comunes son bajos".
Para este especialista, más que buscar una zona con alta demanda para comprar estacionamientos, lo importante es que el precio de venta sea bajo.
"Y eso actualmente lo encontramos en comunas como San Miguel, Estación Central, Pudahuel, Maipú. En el Centro de Santiago hoy la rentabilidad no es tan alta porque los precios de venta son más altos", argumenta.
Valdés da un consejo: "Si compras un departamento con estacionamiento, la recomendación es solicitarle a la inmobiliaria que te venda otro estacionamiento porque puede ser que te quede (saldo) del financiamiento ofrecido por el banco y que te permita comprar dos. Y si en el edificio o en el condominio hay un estacionamiento a la venta, es mejor dar menos pie y comprar otro estacionamiento al contado".
Escritura separada
Hace siete años, la auditora Magdalena Valenzuela (44) compró algunos departamentos en Santiago Centro con más de un estacionamiento asociado a su hipotecario. Hoy tiene diez espacios para autos.
"Pago $3.800 en promedio de gastos comunes. Siempre fue un buen negocio. Pero post estallido y pandemia, todo cambió", dice.
Varios de sus aparcamientos están sin arrendar porque los alquilaba a oficinistas que hoy están en modo teletrabajo.
De todas formas, dice, no va perder plata, porque si en 2013 uno de ellos le costó 220 UF, hoy lo puede vender en 660 UF. Claro que se encontró con un problema que es bueno que tengan en cuenta los futuros inversionistas.
"Yo no los escrituré por separado. El consejo es que, cuando compras estacionamientos amarrados a un departamento, debes escriturarlos por separados; el departamento con una escritura y el estacionamiento en otra. Entonces, si lo quieres vender, es más fácil".