Durante décadas esta figura fue requisito prioritario, pero hoy el aval está quedando en el pasado: por un lado, cada día es más difícil encontrar a alguien que quiera asumir ese rol; por otro, legalmente es casi imposible perseguir y lograr que el aval responda ante los incumplimientos del titular.
"La figura del fiador o aval, que comúnmente vemos en los contratos de arrendamiento, no suele ser una garantía eficaz para el arrendador porque el fiador goza del beneficio de excusión. Es decir, si el arrendatario incumple con el pago de las rentas, el fiador puede exigirle al arrendador que antes de proceder en su contra para cumplir con el pago de las rentas adeudadas se dirija en contra del arrendatario en su calidad de deudor principal. Con este beneficio, claramente el procedimiento y la posterior sentencia se retarda", explica Alicia Castillo, abogada y directora de la Facultad de Derecho de U. de Las Américas.
Así las cosas, el aval está siendo reemplazado por otros métodos más efectivos para asegurar el pago del alquiler.
Dicom del arriendo
Es una modalidad más bien nueva que ahuyenta a los malos pagadores. Consiste en estipular en el contrato de arriendo una cláusula especial donde el arrendatario autoriza a divulgar sus datos personales en plataformas o bancos de datos personales como Dicom en caso de morosidad en las rentas, gastos comunes o consumos básicos.A juicio del director comercial de Nach Hause Propiedades, Cristián Díaz, este es un filtro idóneo. "No me han tocado arrendatarios que se nieguen a firmar el contrato porque está esa cláusula del Dicom. Pero creo que si lo hicieran sería mejor buscar a otro postulante, porque demuestra que hay una posibilidad de que no pague o que algo se traiga entre manos", advierte. Al incluir esta cláusula, explica el corredor de propiedades, el arrendatario estará al tanto del riesgo que implica no pagar y pasar a la base de datos de morosos: "Le va a afectar su perfil comercial y también para arrendar después, ya que se sale del registro sólo cuando se pagó la deuda".
12 cheques
Otra fórmula es garantizar el pago del arriendo documentando la anualidad con 12 cheques. "A pesar de que puedan estar en retirada, los cheques son una buena herramienta porque traen dos beneficios en uno: el arrendatario se olvida del tema del arriendo por un año y la corredora o dueño se asegura de que al menos tiene un documento todos los meses para cobrar", explica Díaz.Si el arrendatario no tiene acceso a cheques -como suele pasarles a muchos jóvenes o inmigrantes- también está la opción de pagar varios meses por adelantado. "Hoy los inmigrantes son un muy buen público objetivo y las exigencias históricas se deben adaptar. Se evalúa caso a caso con el pago de meses adelantados, complementando renta para que haya dos responsables o con un contrato a plazo fijo", detalla Boris Toledo, agente inmobiliario de Grupo Premium Propiedades Toledo.
"Que un arrendatario pague seis meses por adelantado es una especie de garantía de que tiene el dinero para arrendar por un bien tiempo", agrega Díaz. Solicitar dos meses de garantía también es una opción, indica: "Se está usando bastante, pero a mí no me gusta mucho a no ser que sea para arrendar propiedades demasiado caras, porque después se tiene que devolver esos dos meses y reajustados cuando el arrendatario se vaya. Te permite saber que el arrendatario tiene solvencia, pero igual ese dinero va creciendo con el tiempo".
Tarjeta de crédito
Otra modalidad es dejar en manos de empresas de administración la gestión del arriendo: se encargan de tener no sólo arrendatarios con buen perfil pagador, sino también ofrecen distintos métodos de pago como la tarjeta de crédito."Los clientes se desentienden de todo lo relacionado con la gestión y propiedad. Estas empresas tienen la opción de pagar el arriendo con tarjetas de crédito, incluso en dólares. Los propietarios que arriendan directamente no tienen esta opción", indica Toledo.
"Hoy los inmigrantes son un muy buen público objetivo y las exigencias históricas se deben adaptar"