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Cambio de encimera el gasto que golpea a los dueños de departamentos en arriendo
Patricio Mardones (35 años) llevaba viviendo dos meses en el departamento antiguo que arrendó en Providencia cuando se echó a perder el calefón. De un momento a otro no prendió más.

"Le escribí de inmediato a la dueña para que lo arreglara, pero no quería. Me empezó a decir que había sido mi culpa porque no supe usarlo, pero yo llevaba viviendo muy poco y trabajo gran parte del día, llego a casi puro dormir", cuenta Mardones.

Después de varios días, finalmente la propietaria se hizo cargo de la reparación. "Mandó a un gásfiter para hacer una evaluación y le dijo que el calefón estaba viejo y tuvo que cambiarlo", comenta.

Aunque la línea entre lo que los dueños y los arrendatarios deben costear las reparaciones y/o cambios de los implementos de una propiedad, lo cierto es que, si no hay nada estipulado en el contrato de arrendamiento, rige el Código Civil el cual estipula los deberes y responsabilidades de cada uno.

"Ahí se señala que la propiedad tiene que estar en buen estado para entregar el servicio para lo cual ha sido arrendada. Si la techumbre está en mal estado y en invierno se llueve, la casa no puede ser usada en su totalidad, por lo que tiene que ser reparada por el dueño. Distinto es el caso de la mantención por uso del inmueble, como la pintura, si se rompe el piso por mala limpieza o se quiebra una ventana, eso es por cuenta del arrendatario", explica la especialista en temas inmobiliarios y abogada de la Clínica Jurídica de la Universidad San Sebastián, Francisca Vargas.

"Normalmente los dueños de propiedades no se preocupan de guardar dinero para arreglos o reparaciones que puedan surgir, por desconocimiento o porque tienen las expectativas que casi todas mantenciones serán pagadas por el arrendatario", explica Cristián Lecaros, CEO de Portalinversionista.com.

Lo recomendable es guardar todos los meses un pequeño porcentaje del arriendo como colchón para estos ítemes y hay diversas estrategias para saber cuánto guardar.

"Lo recomendable sería ahorrar e 5% del canon de arriendo mensual si es una propiedad pequeña y 10% para las más grandes, por ejemplo, una casa con piscina", afirma Lecaros.

También es una opción guardar 2 UF al año para reparaciones, según Ignacio Torretti, socio de la empresa de inversiones inmobiliarias Assetplan.

"No todos los años se echa a perder el calefón u otros implementos, por lo que se va a sumando ese monto con el tiempo. Pero es una cifra buena para departamentos de menos de cinco años y de 50 m2, después de ese tiempo hay que considerar más porque tienen más desgaste", comenta Torretti.

Más que daños estructurales, son las cosas de uso diario como el calefón, las encimeras, lavaplatos, hornos y termos lo que más se echa a perder.

"Ocurre por el desgaste y porque no se tiene conciencia sobre su mantención; se llega a resolver el problema cuando ya no da más. Por ejemplo, a los termos e éctricos es muy importante realizarles una mantención cada seis meses. Mantener o reparar un termo o una cocina encimera puede bordear los $50.000 anuales, pero cambiar un termo por uno nuevo puede bordear los $220.000", indica Pedro Ulloa, gerente general de la plataforma de inversión inmobiliaria Iquimica.cl.

Enfocarse en mantener una propiedad es mejor que dejarla a la deriva y esperar a que sus accesorios o estructuras se estropeen por completo.

Torretti afirma: "Las encimeras más baratas suelen tener tasas de falla mucho más altas y los precios varían dependiendo de la cantidad de platos. Las de dos platos están entre $90.000 y $120.000, mientras que la de cuatro puede situarse entre los $200.000 a $300.000".

¿Y cuando se va el arrendatario?
Cuando se va un arrendatario, se deben hacer las reparaciones y arreglos para captar a uno nuevo. Cambios de la grifería, pintura nueva, mantención de los pisos son algunas de las inversiones requeridas.

"Los daños al departamento una vez que se desocupa corresponde aproximadamente al 70% del valor del arriendo. No obstante hay otros gastos que se deben cubrir con la garantía como, por ejemplo, las cuentas de servicios básicos o gastos comunes del último periodo que se emiten con posterioridad a la salida del arrendatario. Por eso, recomendamos que se provisione al menos una mensualidad completa para los gastos que se requieran", dice Torretti.

Ulloa afirma que una mensualidad no alcanza a cubrir el presupuesto, por lo que recomienda pedir una garantía equivalente a dos meses de renta.

Coincide Vargas: "Cada vez se está pidiendo más meses de garantía porque ha subido el costo de la mano de obra, el maestro puede cobrar hasta $500.000 por pintar de nuevo una propiedad", dice.

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