La mañana de este jueves, los ministros de Hacienda, Mario Marcel, y de Vivienda, Carlos Montes, dieron a conocer un paquete de medidas que busca bajar el costo de los créditos hipotecarios y reimpulsar la construcción de viviendas. Aquí se explican en detalle.
Garantía estatal de 10%
El Estado entregará una garantía de 10% del valor de la vivienda para aquellas cuyos precios van entre 2.600 UF y 4.500 UF. Esta medida apunta a reducir el riesgo en que incurren los bancos al otorgar créditos en estos rangos. Actualmente, la Comisión para el Mercado Financiero (CMF) les exige a los bancos provisiones para los créditos que otorgan, es decir, fondos para cubrirlos en caso de que no sean pagados, los que varían según el porcentaje del valor de la vivienda que cubra el crédito. Según explicó Marcel, en el caso de los créditos que superan el 80% del valor de la vivienda, esas provisiones se incrementan significativamente. Con la nueva garantía de 10%, las provisiones exigidas por la CMF bajarán y, con ello, el costo de los créditos hipotecarios."En la práctica, esto permitirá que familias que se estaban quedando cortas en el pie debido al aumento de las tasas de interés y de los precios de las viviendas, ahora tendrán este apoyo adicional a través de la garantía al crédito", señaló Marcel.
La medida busca apoyar a los sectores medios en la adquisición de viviendas, dado que su demanda se mueve entre las 2.600 UF, que es el techo que cubren los subsidios, y las 4.500 UE.
Seguro de remate
Cuando una casa que no fue pagada se remata, se activa un seguro que cubre la diferencia entre el saldo insoluto del crédito (lo que queda por pagar) y el monto obtenido en el remate. Hasta ahora, para las viviendas de hasta I .600 UF, existe una garantía estatal que cubre el 100% de la diferencia, pero sobre ese valor, esa cobertura se va reduciendo. La nueva medida extiende esa cobertura de 100% hasta las viviendas de 2.800 UF. Esta cobertura debiera incidir en una reducción del riesgo de estos créditos y con ello de su costo."No es que queramos que se rematen más casas, sino que el costo del crédito asociado al riesgo que se genera por una eventual diferencia en el precio de remate de una vivienda, se reduce y con ello el costo del crédito", indicó el ministro de Hacienda.
Junto con ello, señaló Marcel, "se revisarán los requisitos de provisiones cuando exista este seguro de remate, lo que se conversó con la CMF".
Esta medida apunta a que se adecuen a la baja de riesgo que implica la nueva cobertura.
Según el ministro de Hacienda, los cambios al seguro de remate, junto a la revisión de las provisiones respectivas y la garantía estatal del 10% implicarían una reducción de la tasa de interés de los créditos en torno a 1%.
Donación de terrenos
Aquellas empresas que donen terrenos para la construcción de viviendas para sus empleados tendrán beneficios tributarios. Uno, la donación quedará exenta del impuesto a las donaciones y, dos, el valor del terreno será considerado como gasto necesario para producir renta por parte del empleador. Con ello, el empresario reduce la base imponible para el cálculo de los impuestos que debe pagar."Hay ejemplos históricos donde hubo períodos importantes en los cuales las empresas tuvieron políticas de esta naturaleza y creemos que con estos incentivos de carácter tributario puede reactivarse de manera significativa el sector de vivienda", indicó Marcel.
Extensión del crédito especial de IVA
Se trata de un beneficio tributario para las empresas constructoras que les permite descontar IVA. Este terminaba en 2025, con una reducción paulatina en tramo y plazos. La medida anunciada extenderá el período de transición de este beneficio de modo que se mantendrá en 25% por dos años, para 2025 y 2026, y terminará definitivamente en 2027.Medidas correctas
En opinión de Teodosio Cayo, socio fundador de Arenas & Cayos, empresa de asesoría de tasación y asesoría inmobiliaria, las medidas son correctas."En la práctica, el 10% de garantía, que está poniendo el Estado, que no lo coloca físicamente como valor, pero sí lo haría una vez que se produzca un remate, le faculta a la institución financiera no tener que provisionar exageradamente, es decir, guardar menos plata de sus utilidades, por si el crédito no se puede pagar. Por ende, el costo para el banco es menor. Es una buena medida, pero tiene que ir de la mano con una decisión de las instituciones financieras de acogerla, para que efectivamente otorguen créditos exigiendo menos garantías, ya que de lo contrario, podría no tener efecto