En dos cuotas, una por $17.071.070 y la otra por $18.282.330, y por internet. Leonardo Farkas pagó un total de $35.353.400 por las contribuciones que recaen sobre su propiedad de 1.900 metros cuadrados en Lo Curro, en 2022. El empresario, en lo que llamó la donación más grande de su vida, entregó a mansión a la fundación Desafío Levantemos Chile para que la venda y con ese dinero financie un proyecto de viviendas sociales sustentables.
Se trata del impuesto territorial que calcula el Servicio de Impuestos Internos y que grava a los bienes raíces no agrícolas de más alto valor del país. Se calcula sobre el avalúo fiscal de la propiedad, el cual considera el terreno, la edificación y obras complementarias de la vivienda. Este 2022 se realizó el proceso de reavalúo, que es una actualización del precio que se hace cada cuatro años, y en el caso de Farkas se notó el alza: en 2021 había pagado $25.954.768 en una sola cuota.
Teodosio Cayo, analista inmobiliario y socio de la tasadora Arenas & Cayo, explica que cuando las viviendas tienen atributos adicionales a la construcción de la casa en sí, también influyen en la tasación.
"Todas las obras que tienen las propiedades, aunque no suman superficie para vivir -como el quincho, la cancha de tenis, jacuzzi, entre otros-, se contemplan como superficie construida y entran en la categoría de obras complementarias", dice.
La casa que cedió Farkas -yque está a la venta por 150.000 UF ($ 5.170.588.500)- tiene 12.000 metros cuadrados de terreno, cinco dormitorios, siete baños. Pero suma una piscina techada, muro de escalada, jacuzzi al aire libre y seis estacionamientos techados, entre otras amenidades.
Ferencz Delarze, director de la corredora Property Partners, dice que todos esos atributos contribuyen a que tenga contribuciones altas.
"Al final es un gasto que se tiene que incluir en la carga financiera que genera este activo, que es caro de mantener. Por eso Desafío Levantemos Chile quiere venderlo lo más rápido posible", apunta.
No pagar las contribuciones puede hacer que el propietario pierda el bien raíz.
"No hay una norma explicita, pero si una persona no paga por tres años consecutivos se inicia una gestión de cobranza más dura. Si no paga una cuota o se atrasa un año, comienza de todos modos una gestión de cobranza activa para llegar a acuerdos de pago", afirma Cayo.
Solo el 23%
Así como Farkas, el 23% de los 5.506.790 bienes raíces habitacionales que se registran en el SII deben pagar un impuesto territorial por las viviendas. El resto está exento de pagar el tributo porque tienen propiedades con un avalúo fiscal bajo los $47.360.490, que es la cuota máxima definida por la autoridad para no pagarlo.Los corredores de propiedades dicen que hay poco conocimiento sobre este impuesto y que muy pocas personas consultan por él cuando están eligiendo una casa o un departamento, en especial quienes compran por primera vez. Y se enteran del monto a pagar una vez que les llega la notificación del SII.
Nelson Salazar, abogado tributario de Ármate Abogados, señala que este monto debería ser uno de los aspectos claves a considerar al momento de decidir porque es un gasto permanente en el tiempo.
"Sin embargo, los compradores de viviendas muchas veces son arrendatarios que no estuvieron obligados al pago de las contribuciones o habitan viviendas que se encontraban exentas del pago. Compradores y vendedores escasamente lo discuten al momento de concretar el negocio", dice.
Delarze indica que en su empresa tienen la costumbre de especificar el valor de las contribuciones cuando publican la propiedad, de manera que la negociación de la compra sea lo más transparente posible.
"Ha pasado, por ejemplo, que se asumen que las contribuciones son $1.500.000, pero en realidad eran de $2.200.000 y ese incremento le duele a quien compra", relata.
También hay casos en que las propiedades se ponen a la venta con deuda vigente.
"Todo se puede resolver, pero para que la propiedad se pueda inscribir en el Conservador de Bienes Raíces tiene que esta sin deuda. Entonces, negociamos con el comprador para que pague la deuda cuando va a firmar la escritura. Nos ha pasado con casas cuyos dueños tienen la deuda porque tienen una carga financiera muy alta", dice.
Por ello, es que al momento de buscar propiedades, los analistas consideran muy relevante pedir el certificado de Pago de Deuda de Contribuciones que emiten el Sll o Tesorería General de la República o buscar con la dirección o el ROL de la vivienda en las páginas de estos organismos el monto exacto de Io que se ha pagado.