El ingeniero Felipe Manríquez integra el comité de administración de un condominio de nueve torres, de cuatro pisos cada una, ubicado en la calle Tierra Fértil de la comuna Maipú.
Al igual que otros comités de administración, no han podido convocar a asambleas formales, ya que la Ley 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria exige que estas sean presenciales, no telemática.
Esta situación tuvo que ser resuelta cuando el comité de administración, conformado en marzo del año pasado, se vio en la necesidad de preguntarles a los vecinos si los validaban como comité y con ello podían solicitar un cambio de administrador.
"Como las votaciones no se pueden realizar virtualmente, hicimos una reunión informativa virtual sobre la necesidad de contar con un administrador distinto, indicando las opciones de lo que se iba a votar en forma presencial por turnos. En la oportunidad, se les recordó que podían sufragar los propietarios o arrendatarios con un poder simple del dueño", cuenta Manríquez.
En la elección presencial se les preguntó si aprobaban o no este comité de administración establecido en marzo -que no estaba legalizado por la pandemia- y que, en caso de ser aceptado, exigiría un nuevo administrador. De esta forma, el comité se validó. Fue así como en junio de 2020 asumió un nuevo administrador.
El proyecto de Ley de Copropiedad, que actualmente se encuentra en tercer trámite constitucional en el Senado y que fue impulsado por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, tiene un cambio relevante en cuanto a la participación de los vecinos en las asambleas: los arrendatarios podrán participar sin la necesidad de tener un poder simple del dueño del inmueble, como lo establece la normativa actual.
La nueva normativa apunta principalmente a modernizar la actual Ley de Copropiedad, para así regular aspectos que mejorarán la administración y convivencia al interior de las comunidades.
"Entre sus cambios considera que los arrendatarios puedan participar en algunas asambleas sin necesidad de una autorización expresa del propietario. Sin embargo, él siempre tendrá la preferencia para asistir a esas reuniones", precisa Felipe Ward, ministro del ramo.
De acuerdo con Juan Pablo Vargas, abogado del estudio Armis y quien participó en las comisiones en las cuales se discutió la normativa, en la nueva ley es el contrato de arriendo el que faculta al arrendatario a asistir a las asambleas ordinarias o a las extraordinarias, salvo que el dueño expresamente lo desautorice ante al administrador.
En cuanto a las asambleas ordinarias, el proyecto de ley establece que para su constitución se exigirá el 33% de los derechos del condominio y para la adopción de acuerdos, mayoría absoluta, es decir, el 50% más uno.
Cada copropietario o su representante pueden votar en una asamblea de acuerdo a su porcentaje de derechos.
"Los propietarios no tienen un voto, sino un porcentaje de sufragio, fijado por el avalúo fiscal de propiedad, que se encuentra indicado en el Reglamento de Copropiedad y normalmente aparece en el cobro de gasto común", explica Vargas.
"La designación de un miembro del comité, la conformación de este último y la designación o remoción de un administrador, se realiza en una asamblea ordinaria", agrega.
El proyecto de ley contempla asambleas extraordinarias de mayoría absoluta, que para su constitución y adopción de acuerdos requiere del 50% más uno de los derechos de condominio.
"Se convocaría, bajo la nueva ley, por ejemplo, cuando se quiere modificar un reglamento o remover a los miembros del comité", precisa Vargas.
La nueva ley también considera las asambleas extraordinarias de mayoría reforzada, que necesitan para su constitución y adopción de acuerdos, el 66% de los derechos de condominio. Se requieren para tomar decisiones que implican, por ejemplo, modificar estructuralmente los espacios comunes.
"Este es el único tipo de asamblea en la cual los arrendatarios no pueden convocar y pueden participar siempre y cuando el dueño les entregue un poder simple", detalla Vargas.