En el último tiempo ha aumentado el interés por adquirir un terreno en algún área rural y, por lo mismo, se han multiplicado los actores en el negocio. Por lo mismo es necesario distinguir cuando el terreno está en regla y cuándo se trata de un loteo irregular.
Estos llamados "loteos brujos" son terrenos adquiridos legalmente por una persona particular que luego se subdividen y se venden de forma ilegal para que los nuevos propietarios construyan sus viviendas.
Andrés Sadler, fundador de la plataforma Portal Terreno, explica que este tipo de están fuera de los límites urbanos o fuera de los límites de los planes reguladores de las comunas.
"Los terrenos agrícolas permiten una subdivisión mínima de 5.000 metros cuadrados, pero estos loteos subdividen el terreno en trazados más chicos. Venden sitios de 300 0 500 metros cuadrados, como si fueran terrenos urbanos, cuando no lo son. Eso lo hacen mediante las famosas cesiones de derecho o compra de acciones. Hacen tremendo negocio, pero es ilegal", plantea.
Quienes compran adquieren porcentajes de ese terreno.
"Es decir, compran ser dueños de una comunidad", sostiene.
El abogado José Miguel Lecaros dice que la trampa está en que el tamaño del sitio convence a las personas como para construir una casa.
"En estricto rigor, la persona nunca será dueña de ese terreno, ya que el Conservador de Bienes Raíces no le va a inscribir la escritura de compraventa. De hecho, no habrá una compraventa de un bien raíz, sino que habrá una venta de derechos. La persona compra cuotas en una comunidad, pero ninguno es dueño exclusivo de un porcentaje", asegura.
¿Es legal ceder derechos? Patricio Puen, abogado de Legal Top, dice que sí.
"No es ilegal. Con la cesión de derechos no se transfiere el dominio de la propiedad, ya que esto sólo puede realizarse con la celebración de un contrato de compraventa por escritura pública y la correspondiente inscripción en el Conservador", aclara.
Otro punto que suma Sadler es que, al no ser dueño del terreno, la persona no lo puede inscribir, y al no tener un rol (identificador del número de la propiedad), no deja hacer trámites como pedir servicios básicos. Tampoco se podrá construir más de dos casas.
¿Qué hacer?
-Ir a la municipalidad: Lo recomendable, dice Sadler, es ir hasta la Dirección de Obras Municipales y revisar el plano de subdivisión en que se originó el lote. La información la puede solicitar con el número de rol. Así se ratifica que el terreno calza con las medidas señaladas por el vendedor.-Pedir el Certificado de Dominio Vigente: Puen dice que es importante para saber quién es el dueño y la superficie inscrita del terreno.
"Si el certificado de dominio vigente dice que el lote corresponde a 5.000 metros cuadrados y le están vendiendo 500 m2, eso significa que hay un situación irregular", asegura.
-Solicitar el Certificado de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar. Debe especificar que no los posee.
"La interdicción es una limitación establecida en contra de una persona que no puede administrar sus bienes, ya sea por disipación, demencia o alguna otra causal establecida por la ley", precisa Puen.
-Consultar el Certificado de Hipotecas y Gravámenes. Acredita que el sitio no posee hipotecas ni gravámenes.
Según Puen, estos tres últimos documentos los debe solicitar al dueño. Los dos últimos los puede pedir el comprador en el Conservador de Bienes Raíces de la comuna (con el número de fojas, número de inscripción, el año de registro o con el nombre del propietario).
-Exigir el Certificado de Avalúo Fiscal Detallado. Este documento indica que la propiedad tiene un rol, así también la superficie que posee. Puen también insta a solicitar un certificado de pago de contribuciones. Estos documentos los debe entregar el dueño.