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Las dificultades de cobrar una deuda de arrendamiento al aval

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Las dificultades de cobrar una deuda de arrendamiento al aval

No es que sea imposible. Pero no es tan fácil cobrarle al aval de un contrato de arriendo cuando el titular deja de pagar las rentas. La razón radica en lo que legalmente se conoce como "beneficio de excusión", que consiste en que el aval le puede exigir al dueño de la propiedad que agote todas las instancias - incluido un juicio si fuese necesario- antes de cobrarle a él.

"El aval le puede decir al acreedor: Antes de actuar contra mí, tienes que irte contra el deudor principal. Si él no te paga, ahí entro yo y te pago ", explica Luciano Anderson, de Grupo Premium Propiedades, agrupación que reúne a corredores de propiedades.

Si con juicio incluido el arrendatario igualmente no paga, ahí se le puede cobrar al aval ¿Asunto solucionado entonces? No, porque si el aval también se niega a saldar la deuda, el dueño del departamento tendría que iniciar otro juicio, o sea mínimo tres meses más en tribunales, costos de abogados, tiempo invertido, etcétera.

La figura del aval es común cuando se arrienda directamente entre dueño y arrendatario. De hecho es usual que, antes de ir a una notaría, el arrendador baje de internet un "modelo de formulario" donde muchas veces aparece la figura del también llamado fiador.

"En arriendos de propiedades es típico que se use el aval, que es algo que en realidad está establecido para temas más comerciales. Yo creo que se hace por un tema de desconocimiento", dice Eduardo Vila, abogado de Tricapitals, empresa de inversiones mobiliarias.

Alternativas más seguras
Al firmar un contrato de arrendamiento, el dueño debería exigir un codeudor solidario en vez de un aval. La gran diferencia entre uno y otro es que en el segundo no hay que esperar a que el titular pague.

"Se puede elegir entre uno de los dos para cobrarle", dice Vila.

Y el abogado Anderson lo ejemplifica: "Si Juanito me debe, pero Marcela, que es la deudora solidaria, tiene más recursos, no me voy a ir en contra de Juanito, me voy a ir en contra de Marcela, sin pasar por el deudor principal. Da mucho más seguridad tener un codeudor solidario que un aval".

También es importante que en el contrato se establezca una cláusula que estipule que, tanto el titular como el codeudor solidario, dan su autorización para que, en caso del incumplimiento de los pagos, esa información morosa pueda ser enviada a plataformas como Equifax o Data Renta, por ejemplo.

"Es muy importante que esa cláusula esté expresamente establecida en el contrato, porque la Ley de Protección de Datos Personales permite publicar en estos registros públicos de deudores por incumplimiento de contratos de arrendamientos, pero sólo en la medida en que ellos autoricen expresamente esa publicación", dice Dafne Peralta Barrales, abogada y jefa del área legal de Nexxos, plataforma de soporte integral para corredores de propiedades independientes.

Y agrega: "Para más seguridad yo sumaría (como medida de seguridad) el documentar con cheques. Si tú presentas ese cheque a cobro y, por ejemplo, sale protestado por orden de no pago o falta de fondos, se puede intentar de manera directa una acción ejecutiva que tiene por objetivo obtener el cobro de los montos adeudados. E incluso, paralelamente, existe la posibilidad de iniciar una querella criminal por el delito de giro doloso de cheques".

Ahora bien, si pese a todo esto un arrendatario no paga y sigue en la propiedad, lo ideal es llegar a un convenio.

"La recomendación es negociar y plasmar el acuerdo en un contrato de transacción", dice la abogada Dafne Peralta.

"Cuando un arrendatario no paga, muchas personas se ensañan con el pago. Pero los que administramos propiedades, lo único que queremos es que nos devuelvan la propiedad rápidamente y ojalá en las mismas condiciones que la entregamos", dice Germán Cifra, director comercial y fundador de Nexxos.

Y explica: "Siempre hay que evitar llegar a un juicio porque es bastante costoso y un porcentaje muy bajo llega a término. Un juicio se puede demorar hasta ocho meses en concretarse, con el costo de no percibir arriendo y, más encima, pagarle a un abogado".

Según cuenta Cifra, tuvo un caso en que incluso el dueño pagó a los los arrendatarios para que se fueran.

"El cliente llamó y dijo que se quedó sin pega, por ejemplo. Entonces el dueño le pagó un mes, le devolvió la garantía y, además, le pagó la mudanza. Todo esto es porque queremos una propiedad desocupada y no un problema a futuro. Si el arrendatario se queda, habrá un juicio de desalojo".

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