Lo Barnechea ha experimentado una gran transformación inmobiliaria, sobre todo en el eje de avenida La Dehesa. La comuna se caracterizó durante muchos años por ser un sector mayoritariamente de casas, pero a partir de 1990 tuvo un gran auge urbanístico, que se profundizó en la última década.
A modo de antecedente: en el siglo XX este sector era un barrio más de Las Condes. "Recién en 1981 pasó a ser una comuna independiente, poblándose mayormente de familias de clase alta", cuenta el historiador y acedémico de la Universidad Metropolitana de Ciencias de la Educación, Sergio Estrada.
Daniel Serey, gerente de estudios de TocToc, comenta que el desarrollo inmobiliario de este sector se inició en la plaza San Enrique (que corresponde al límite con Las Condes). Desde ahí se fue expandiendo hacia La Dehesa y el barrio Lo Barnechea. "Si bien en el 2000 había oferta de edificios, desde el 2010 comenzó el desarrollo más fuerte", precisa.
Con la llegada de la pandemia se detuvo el ritmo de la construcción, ya que la venta se hizo muy lenta. "Los precios subieron mucho y la demanda fue cayendo. Por eso, hay mucha oferta acumulada", agrega.
Sobrestock de unidades
Un estudio elaborado por TocToc reveló que hoy la comuna concentra la mayor cantidad de oferta acumulada disponible en la Región Metropolitana, concentrándose mayoritariamente en el sector La Dehesa. Hay 493 departamentos nuevos disponibles; usados, 721; y en arriendo, 152.Respecto de las unidades nuevas, Daniel Serey revela que hay mucha oferta que está acumulada desde el 2019. "Lo Barnechea es la comuna que tiene más acumulación de oferta lista para entregar. Cerca del 95% de lo que hay en venta es un producto terminado. Todo esto fenómeno ha hecho que los precios bajen un poco. Hay descuentos de entre 15% y 25% en el precio de las viviendas", indica.
Sobre la cantidad de departamentos usados para venta y arriendo, Serey también menciona a la pandemia. "Mucha gente que vivía en departamentos prefirió vivir en casas, por mayor espacio para sus hijos, para hacer teletrabajo y actividad física. Eso hizo que aumentara mucho la oferta de departamentos. Es una oferta que no ha bajado y que se mantiene alta", asevera.
Yoordlis Guerra, team leader de Re/Max Principal, concuerda que el sector La Dehesa Central -cercano al Portal La Dehesa- es una de las zonas con mayor cantidad de departamentos disponibles.
"Los precios de los departamentos van desde las 8.000 UF (2 dormitorios y 2 baños) y las 30.000 UF (5 dormitorios y 5 baños). El ticket promedio más vendido en la comuna es de 13.000 UF", detalla.
Precios altos
Los datos de TocToc también dieron cuenta que los valores más altos de la comuna -tanto propiedades nuevas como usadas- se sitúan en este mismo sector La Dehesa Central. Los precios alcanzan las 16.330 UF y 12.722 UF, respectivamente. Mientras que un arriendo en este barrio se consigue por 47 UF ($1 .764.819).Para Serey ello responde al tipo de unidades que se ofrecen en La Dehesa, puesto que se trata de tipologías mucho más grandes que el promedio. "Son departamentos que están orientados a familias, por lo que tienen tres o cuatro dormitorios. Son unidades que en promedio cuentan con 130 y 180 metros cuadrados. Además, son edificios que vienen con áreas comunes de buen estándar y terminaciones constructivas de un alto nivel. Todo eso hace que la oferta sea más cara que el resto de Santiago", reconoce.
Los accesos a créditos hipotecarios también están relacionados con la oferta de propiedades acumuladas. "Antes quienes compraban necesitaban un salario de $8.000.000 para una vivienda de 15.000 UE Pero ahora, por efectos de la inflación, se requiere $10.000.000 u $11.000.000 para poder acceder a la misma vivienda, cosa que a algunos no les alcanza. Lo Barnechea fue una de las comunas donde más lentas estuvieron las ventas. Pero con el tema de los descuentos está mejorando un poco", asegura Daniel Serey.
Bien dotada
El analista de TocToc revela que Lo Barnechea destaca por estar muy bien dotado de servicios. "Todo lo que uno necesita está en la comuna: hay supermercados, stripcenter, bares, restaurantes, bancos y colegios. Tiene muy buena infraestructura vial y servicios municipales. Como es una comuna de altos ingresos, recibe por concepto de patentes y contribuciones montos considerables, por lo que hay mucha inversión", afirma.Por su parte, Guerra suma que hoy la comuna también se está consolidando como un sector residencial y financiero dada la llegada de varias compañías. "Las personas la eligen porque pueden vivir y trabajar, entregando mayor calidad de vida. Por otro lado, es una comuna bien conectada con el resto de la ciudad".
