Un reciente análisis de Portalinmobiliario.com registró un aumento en el número de avisos de arriendos en UF en la Región Metropolitana, alcanzando el 23,7% del total de la oferta del tercer trimestre de este año. En (en el mismo periodo del ejercicio anterior la cifra alcanzó el 9,5%). Los arriendos en moneda corriente siguen predominando, con 76,2% de los avisos. Las publicaciones en dólares también se han visto incrementados: en 2021 0,08% lo hacía en este billete verde, mientras que en 2022 se ubicó en 0,1%, que sigue siendo un mínimo porcentaje.
"En los años 60 teníamos niveles de inflación súper altos. Los bancos no estaban dispuestos a correr el riesgo inflacionario. Es por eso que el gobierno de Frei Montalva en 1967 crea la UF. En simple: el banco le pasa su problema (riesgo inflacionario) a la persona que tiene el crédito y luego este se Io pasa a su arrendatario. En el fondo, termina comiéndose la inflación aquel que de alguna manera u otra está en la parte más inelástica de la curva: es un tema de traspaso bien natural", explica el economista Santiago Truffa, profesor del Centro de Estudios Inmobiliarios del ESE Business School de la Universidad de Los Andes.
El Instituto Nacional de Estadísticas (INE), el organismo que mide la inflación, informó que al décimo mes del año el indicador subió 0,5%, acumulando un alza de 11,4% en lo que va del año y de 12,8% en términos anuales.
"Gran parte de los créditos en Chile están indexados a la UE Lo que ocurre es que si uno está pagando un hipotecario y en un año hubo una inflación de 12%, eso quiere decir que aumentó 12% su dividendo", sintetiza Truffa.
"Hasta el 2018, la inflación del país era relativamente estable, iba entre el 3% y 4% anual. En marzo de este año fue de 1,9%, una variación muy alta. Antes eran muy pequeñas: no tenía gran impacto en el dividendo mensual", aporta Eduardo Hola, broker inmobiliario de Re/Max Premier.
Arrendadores se protegen
"Con esta inflación, el dividendo sube de manera considerable. Lo que necesita el arrendador es resguardarse ante esa variación tan alta, por eso publica el arriendo en UF y no en un monto fijo. Antes era un monto fijo en pesos, haciendo reajustes trimestrales, semestrales o anuales. Pero dada la gran variación que tiene la inflación mes a mes, hoy una buena parte de los arrendadores prefiere poner los arriendos en UF", justifica."Si hace un contrato en pesos, va a estar pagando un dividendo que sube mensualmente, mientras el monto del arriendo baja mes a mes. Por eso la recomendación es hacer contratos en UF", enfatiza.
Una opinión similar tiene el economista Cristián Echeverría, director del Centro de Estudios en Economía y Negocios de la Universidad del Desarrollo: "Esto era complemente previsible con el espiral inflacionario que vivimos. Los arriendos que estaban expresados en pesos y que no se reajustaban estaban sufriendo una pérdida acumulada importante", indica.
"Muchos arrendatarios vieron que había diferencia entre lo que estaban pagando como dividendo y Io que estaban recibiendo como arriendo. Esa es la razón que está detrás", fundamenta.
Truffa añade que estos aumentos repercuten claramente en los arrendatarios, quienes deben costear dicha alza.
"Si mi arriendo o el colegio sube 12% y mi salario se ajusta a Io mismo, no hay problema. Se da una ilusión monetaria: veo todo más caro, pero igual gano más dinero. Uno tiene más plata para hacerse cargo de ese aumento. El inconveniente se genera cuando aumentan los precios y el sueldo no se ajusta: eso quiere decir que su capacidad adquisitiva cayó", añade el académico.
En su caso, hace tres años le hicieron un contrato en UF por una propiedad en Las Condes, pero para él no es un problema.
"Me ajustan el sueldo todos los años. Sube proporcionalmente a lo que aumentaron mis ingresos", comenta.
Eduardo Hola también cree que los arrendatarios son los más afectados.
"Si sigue esta presión inflacionaria alta, los arrendadores no van a poder cubrir su dividendo. Por Io tanto, el mercado va a tender a hacer la mayoría de los contratos en UF, porque es una situación de equilibrio de mercado. Se ven impactados, pero es una condición de mercado: todo está subiendo. Cuando la UF empiece a tener variaciones menores, con un IPC más estable, se podrá volver a los arriendos en pesos. Pero puede pasar que esto se internalice y se utilice como un modo habitual", dice.
Respecto a los contratos en dólares, Echeverría asegura que el billete verde da una incertidumbre mayor que el peso y que la UF: "El tipo de cambio puede subir o bajar abruptamente, el riesgo es mucho más alto".