Es más, el artículo 4 de dicha ley dice que es el copropietario de la comunidad -el dueño del inmueble- quien "deberá contribuir tanto a los gastos comunes ordinarios como a los gastos comunes extraordinarios, en proporción al derecho que le corresponda en los bienes de dominio común".
Esta obligación, al parecer, es letra muerta pues todo el mundo que arrienda en Chile paga la cuenta completa de gastos comunes. O casi todo el mundo. Víctor Esparza, CEO de la corredora Propiedades EYM, lleva cuatro meses diferenciando qué debe pagar cada parte del contrato, presionado por la crisis económica causada por la pandemia.
Al dueño, asegura, le corresponde pagar todos los ítemes correspondientes al buen funcionamiento de la propiedad.
"Vamos a expandir este modelo de pago a los cerca de 250 corredores de propiedades que tenemos a lo largo de Chile", anuncia.
Coincide en ese criterio Luis Vallejos Kauer, presidente de la Asociación Gremial de Administradores de Condominios y Edificios de Chile: "Si falla una caldera, es como que fallen las cañerías de una casa. Uno arrendó una casa funcionando y esa reparación le corresponde al dueño de la casa. En el caso de la caldera, es el dueño del departamento quien tiene que pagar, no el arrendatario".
"Los gastos comunes siempre han sido pagados por el arrendatario, pero en esa cuenta se incluyen pagos que no corresponden al uso diario", confirma Francisco Morales, gerente comercial del Grupo Barceló, empresa especialista en administración de comunidades.
Esta empresa también predica el sistema de pago diferenciado, lo que ha desembocado en una baja cercana al 30% para los arrendatarios.
¿Paga usted o pago yo?
En líneas generales, la idea es que el arrendatario pague lo que corresponde a los gastos operacionales y de uso de la comunidad, mientras que el dueño debe pagar todo lo que tenga que ver con la administración de la comunidad y que se refleja en la plusvalía de su propiedad."Los sueldos del personal, honorarios del administrador y los pagos previsionales deben ser pagados por el arrendatario, pues son por servicios que lo benefician como usuario, pero no es así con los finiquitos, que se entienden como necesidades de la empresa, por decirlo de alguna forma. Ahí el propietario, como parte de la empresa, es el responsable", explica Francisco Morales.
Algo similar ocurre con las mantenciones de ascensores, piscinas y en general arreglos por el uso de la propiedad, los que corren por cuenta del arrendatario.
¿Y el dueño? Debe pagar las certificaciones y seguros generales, además de reparaciones de emergencia. Si la comunidad decidió pintar la fachada, le toca pagar al casero.
"El propietario tiene que hacerse cargo de las condiciones mínimas de habitabilidad del lugar que está arrendando. Si está malo el portón, el arrendatario no puede dar buen uso de la propiedad por la que paga", agrega Morales.
¿Y el fondo común? También corresponde a los dueños.
"La Ley de Copropiedad indica que su uso está destinado para reparaciones de bienes de dominio común, certificación de las instalaciones como gas y ascensor y para gastos urgentes e imprevistos, todos ítemes que corresponden pagar al propietario, no al arrendador", explica Morales.
¿Cómo se hace?
"El contrato de arrendamiento es un contrato consensual, esto es, que solo basta el acuerdo de voluntades entre las partes, arrendador y arrendatario, para que tenga valor jurídico", explica Francisco Talep, especialista en Derecho Civil y académico de la Universidad Andrés Bello.Si se quiere reformular el formato de pago de gastos comunes, recomienda agregar un anexo de contrato.
Francisco Morales, gerente comercial del grupo Barceló, recomienda lo mismo: "En el anexo se indican los pagos separados -cuál le corresponde al arrendatario y cuál al propietario- y luego, cuando llega la colilla de gastos comunes, el arrendatario paga todo y descuenta de la mensualidad lo que le corresponde al propietario. Esa es la forma más simple".