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Balcones voladizos: el tremendo lío que se puede armar al cerrarlos

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Balcones voladizos
"Me encanta la lectura, pero no tengo dónde meter más libros. Me gustaría construir una biblioteca en mi pieza y para eso tendría que cerrar el balcón de mi departamento y ampliar el dormitorio a hasta la terraza", cuenta José Miguel Cárdenas, médico y vecino de Ñuñoa, quien por estos días averigua qué tan engorroso sería hacer esa modificación.

El balcón de Cárdenas mide seis metros de largo y dos de ancho y conecta el living con su pieza.

"En vez de una pared, en mi cuarto tengo un ventanal gigante que da hacia el balcón. Quiero sacarlo y poner la ventana sobre la baranda. Así mi pieza quedaría más grande", explica.

En sus averiguaciones se encontró con que no es llegar y correr la ventana hasta el borde. Que hay que pedir más que un permiso.

"Lo primero es hablar con la administración", le dijeron.

Francisco Durán, arquitecto constructor del estudio Diametralco, explica por qué: "Cualquier intervención de la fachada del edificio debe ser consensuada con la administración. Y dependiendo del tipo de balcón, seguir el trámite en la municipalidad porque sería alterar el número de metros cuadrados de superficie útil de una propiedad".

El arquitecto hace la diferencia entre las terrazas que están dentro del cuerpo del edificio y las que sobresalen, como se muestra en la ilustración. Las primeras están la mayoría de las veces consideradas dentro del metraje del departamento (dato que se obtiene en la escritura de la propiedad) y con la aprobación del Comité de Administración bastaría.

"Si el balcón sobresale de la estructura se llama voladizo y generalmente se deja fuera del metraje del departamento, por lo que requiere un proceso mucho más complejo", agrega.

Reunión extraordinaria

Mario Rodríguez, abogado del estudio jurídico BHC Abogados, dice que la Ley de Copropiedad establece que la alteración de espacios o bienes comunes es materia de la Asamblea Extraordinaria de Copropietarios. En este caso, el bien común es la fachada del edificio, que incluye todo el exterior de la propiedad, no solo el costado que da a la calle.

Y la modificación se ve en una asamblea extraordinaria de copropietarios, que exige un quórum de asistencia de 80%. Si no se consigue tal convocatoria, se puede hacer una segunda citación, entre cinco y 15 días después, con exigencia de 60% de quórum.

"En ambos casos el acuerdo se adoptará con el voto favorable del 75% de los derechos de los asistentes. Es importante entender que el dueño de un departamento de 90 metros cuadrados tiene más derecho que el de 40 metros cuadrados", especifica Rodríguez.

Guillermo Márquez, gerente de tecnología de la plataforma de administración de condominios Edifito, explica que en las reuniones se plantea a la gente pensar en cómo se verá desde afuera el edificio.

"Donde antes no había nada más que una baranda, ahora habrá una ventana. Incluso es probable que el propietario quiera poner cortinas. Todo eso está sujeto a lo acordado en el reglamento de copropiedad", agrega.

Héctor Silva, administrador de la empresa Edeflci, revela que uno de debates más complejos se da cuando las personas no sólo quieren cerrar el balcón con ventanales si no que quieren ampliar las dependencias del departamento, como agrandar el living-comedor o el dormitorio, como quiere hacerlo el médico que partió esta historia.

"Se debate mucho el tema de la calefacción central. El departamento ampliado requiere más cobertura y se vuelve más caro calefaccionarlo. Como parte del gasto de calefacción se prorratea (generalmente el 30%), todos los vecinos terminan pagando", afirma.

A la municipalidad

Cuando se trata de balcones voladizos y las personas pretenden ampliar una habitación hacia el balcón, viene el paso siguiente: solicitar un permiso a la Dirección de Obras Municipales.

"Eso califica como obra menor y requiere permiso municipal porque modifica los planos que en algún momento fueron entregados para la aprobación del proyecto", aclara el abogado Mario Rodríguez.

Para Durán también existe un problema con el peso que resiste cada balcón. "Si quiere empezar a poner muebles que estarán ahí de forma permanente es importante que junto al Comité se revisen los planos del edificio, porque el peso podría incluso afectar la estructura", advierte.

Suben las contribuciones

Luego de que la Municipalidad entrega el permiso, el abogado aconseja notificar la modificación al Servicio de Impuestos Internos (Sll) para que se actualice el monto de las contribuciones.

"El Sll tiene un criterio para evaluar estas situaciones a través de un formulario especial que debe rellenar el propietario del inmueble. Sus contribuciones crecerán proporcionalmente a los metros cuadrados que agregue", detalla Rodríguez.

En caso de que el copropietario construya el balcón sin realizar estas medidas, Márquez cuenta que incluso corren el riesgo de tener que echar abajo la ampliación. "En ese caso tendría que dejar el inmueble tal y como estaba antes de la nueva obra", afirma.

"Donde antes no había nada más que una baranda, ahora habrá una ventana. Incluso es probable que el propietario quiera poner cortinas".

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